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风投再次盯上公寓,玩办公升级?

 

这是一个资本的年代。长租公寓这个新兴的行业在被资本推着奔跑,如今资本又在推进长租公寓跨行业的整合,这一次故事即发生在国外,也发生在国内!新风口是否正在被吹起?

 

与长租公寓二房东模式相似,共享办公是将空间切割并分租给有办公空间租赁需求的中小公司,并提供相应的办公服务。这一模式始于美国WEWORK公司,最近该公司提出了一个新概念:办公空间+公寓,并完成了新一轮融资,估值高达170亿美金。


 

WEWORK-公寓产品:WELIVE

 

而中国版的WEWORK,由万科前高级副总裁毛大庆创立的优客工厂,日前与赛富基金正式成立合资品牌:左右公寓,以赛富基金持有的新派公寓为样板,打造办公空间+公寓模式,而这一次整合背后的撮合者是携程、华住集团(汉庭酒店等)的创始人季琦,和中国风投教父阎焱。

 

 

办公空间+公寓模式讲了一个很精彩故事,公寓和办公这两个原本孤立的业态相互联动,打造了出了一个社区生态圈的概念,为入住空间的人提供一个办公居住一体化的解决方式。在这个精彩的故事里,无论是对公寓公司还是对联合办公运营方,都为业绩找到了新的增长点,资本市场估值又往上冲了一节。


但再精彩的故事总要有人搭台才能唱完,中国的开发商愿意帮这个忙。集中式公寓和办公天然具有地产属性,中国的地产业进入了开发过剩,开发商需要通过多种方式去化库存办公空间+公寓/酒店让选择面拓宽,开发商引入品牌注入概念,盘活存量资产,消化库存;运营商通过整合扩大规模效应,提升运营能力,成为一个新的微社区运营商,提升与业主方的谈判能力

其实办公空间+公寓模式在国内早已有公寓进行尝试,独立运营的有未来域Vwork、城家公寓励业公社,爱享公寓、深圳V+公寓等。联合办公做为集中式公寓衍生出来的一块业务,因为空间能得到更高的溢价,及丰富运营公司的产品线,得到了更多的关注。

未来域-Vwork

 

但并不是所有公寓都具备+办公的基因。办公空间+公寓模式的天然决定性因素是物业所在的位置,办公空间需要在交通便捷的城市中心地带,靠近产业需求量大。位置意味着租金,+办公首先应是处在核心商务区的公寓玩。

 

此外,联合办公的运营模式完全区别于长租公寓,以招租为例,目前联合办公主要是通过社群,各种沙龙活动,孵化团队,品牌效应及少量中介招揽租赁。若公寓配备少量办公空间,则通过原有公寓团队营销则可解决招租,一旦配置一定量办公空间,就需要搭建专业的团队来管理。

 

从需求端来讲,长租公寓是城市的住房刚需,但办公则变现出较大的弹性,市场容量并不如想象中的大。联合办公经历了去年的野蛮生长后,局部出现了过剩,很多新的联合办公空间出租率都不到50%,而深圳一家叫地库的空间更是成立

半年就宣布倒闭。

华住-城家公寓

华住-励业公社

尽管如此,办公+公寓模式今后仍将继续开花,WeWork刚刚从中国投资公司联想控股和弘毅资本手中募集到4.3亿美元资金,据称这笔资金将用于在亚洲市场的扩张。未来行业整合可能性仍将存在,但可被整合进办公+公寓的标的公寓公司显然并不多。


 

 

另一方面,不仅只有风投,政府也打起了公寓+办公的主意!上个月沈阳出台了关于促进房地产市场健康发展的实施意见(沈政办发〔201640号),提出了鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、创客空间等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

 

公寓和办公的故事,才刚刚开始!

 

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